Menang Lelang Properti? Lunasi Pajak Ini Sebelum Urus Dokumen Lain

JAKARTA, DDTCNews – Masyarakat yang menang lelang atas suatu properti akan terutang bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB). Pasalnya, BPHTB merupakan pajak daerah yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang menjadi sasaran BPHTB termasuk pemindahan hak karena lelang. Dengan demikian, pemenang lelang harus membayar BPHTB atas properti yang dimenangkannya.

“Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi: a. pemindahan hak karena:...8. penunjukan pembeli dalam lelang,” bunyi Pasal 44 ayat (2) Undang-Undang No. 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), dikutip pada Sabtu (11/4/2026).

BPHTB tersebut akan otomatis terutang pada tanggal penunjukan pemenang lelang. Selanjutnya, pemenang lelang harus melunasi BPHTB sebelum mengurus akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan serta risalah lelang.

Sebab, bukti pembayaran BPHTB menjadi dokumen yang dipersyaratkan sebelum pejabat pembuat akta tanah (PPAT)/notaris bisa menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan. Hal ini sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 60 ayat (1) Peraturan pemerintah (PP) 35/2023.

PPAT/notaris bisa dikenakan sanksi apabila menandatangani akta tanpa meminta bukti pembayaran BPHTB kepada wajib pajak. Sanksi tersebut berupa denda senilai Rp10 juta untuk setiap pelanggaran.

Selain itu, kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) wajib meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani risalah lelang. Begitu pula dengan kepala kantor pertanahan hanya bisa mendaftarkan atau mengalihkan hak atas tanah setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB.

Dengan demikian, bukti pembayaran BPHTB menjadi dokumen penting. Tanpa bukti tersebut, pemenang tidak bisa mengurus dokumen seputar pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Untuk itu, pembayaran BPHTB perlu menjadi perhatian bagi pemenang lelang.

Berdasarkan UU HKPD, pemerintah daerah dapat menetapkan tarif BPHTB maksimal sebesar 5%. Adapun besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan nilai perolehan objek pajak (NPOP) setelah dikurangi dengan NPOP tidak kena pajak (NPOPTKP) dengan tarif BPHTB.

Hal ini berarti BPHTB tidak serta merta dikenakan dari NPOP melainkan ada suatu nilai yang menjadi pengurangnya, yaitu NPOPTKP. Pasal 46 ayat (5) dan ayat (6) UU HKPD menyatakan besarnya NPOPTKP ditetapkan minimal sebesar:

• Rp80 juta untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah daerah tempat terutangnya BPHTB;
• Rp30 juta untuk perolehan hak tanah dan/atau bangunan karena hibah wasiat atau waris yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat atau waris, termasuk suami/istri.

Perincian ketentuan BPHTB tersebut mengacu pada peraturan daerah masing-masing. Misal, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta mengaturnya melalui Perda DKI Jakarta 1/2024.

Berdasarkan Pasal 39 dan Pasal 40 Perda DKI Jakarta 1/2024, pemenang lelang tanah/bangunan di DKI Jakarta wajib bayar BPHTB sebesar 5% dari nilai lelang atau NJOP (mana yang lebih tinggi), dikurangi NPOPTKP senilai Rp250 juta (untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah Provinsi DKI Jakarta). (dik)